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노후는 왔으나, 노후자금은 부족하다면? 주택연금을 고려하라
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윤치선 (미래에셋은퇴연구소 연구위원)
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노후는 이미 다가왔는데, 노후자금은 부족하다면 어찌 해야 할까. 그 해법으로 생각해 볼 수 있는 것 중 하나가 바로 주택연금이다.
주택연금은 살고 있는 집을 담보로 맡기고 그 대신 매달 일정한 연금을 받는 금융상품이다. 공적 기관인 한국주택금융공사가 연금지급을 보증하기 때문에 안정적이다.
주택연금에 가입하면 내 집에 계속 살면서 부부 두 사람이 모두 사망할 때까지 연금을 받을 수 있다. 지급된 연금은 부부 사망 후 공사에서 집을 정리하면서 한꺼번에 정산한다. 이 때 연금 수령액과 이자를 합한 금액이 주택 판매가격보다 크더라도 자녀들이 부족한 금액을 상환할 필요가 없다. 자녀들이 집을 물려받고 싶으면 지금까지 지급된 연금 총액을 상환하고 집의 상속권을 가져갈 수도 있다.
주택연금은 주택의 시가가 9억 원 이하이고, 주택소유자가 만 60세를 넘으면 가입이 가능하다. 주택이 여러 채 있어도 그 합산가격이 9억 원 이하라면 가입에 문제가 없으며, 주택이 부부 공동 소유로 되어 있는 경우 둘 중 나이가 많은 사람 기준으로 만 60세가 넘으면 된다.
한 가지 주의해야 하는 것은 대상주택과 연금지급방식에 따라서 가입에 제한이 있을 수 있다는 점이다. 원칙적으로 일반주택은 전부 가입이 가능하다. 그러나 도시지역이 아닌 곳에 있는 20년 이상 된 주택이나 85㎡ 이하의 단독주택 등은 가입이 불가능할 수 있으니, 미리 가입가능여부를 확인해봐야 한다.
일반주택이 아닌 경우라면 조금 더 꼼꼼하게 따져봐야 한다. 지방자치단체에 신고된 노인복지주택의 경우 종신방식, 즉 사망 시까지 연금을 지급받는 방식으로는 가입이 가능하다. 그러나 특정한 기간 동안만 연금이 나오는 확정기간방식으로는 가입이 안 된다. 상가와 주택이 같이 있는 복합용도의 주택인 경우에는 등기부 등본상 주택부분이 차지하는 면적이 1/2 이상일 경우에만 가입이 가능하다.
주택연금 지급방식은 크게 종신방식과 확정기간방식으로 나눠진다. 이 중 종신방식은 연금을 부부가 둘 다 사망할 때까지 지급하는 방식인데, 그 안에서 종신지급방식과 종신혼합방식으로 구분할 수 있다. 종신지급방식은 수시인출한도 설정 없이 연금만 받는 것이며, 종신혼합방식은 수시인출한도를 설정 후 나머지 부분만 연금으로 수령하는 것이다.
여기서 말하는 수시인출한도라는 것은 연금지급한도의 50% 이내에서 설정할 수 있는데, 설정한 금액만큼 본인이 원할 때 찾아서 쓸 수 있다. 물론 수시인출한도 설정 금액만큼 연금 수령액은 작아지게 된다.
종신방식을 선택한 사람들은 지급유형도 결정해야 한다. 지급유형은 연금을 평생 일정한 금액으로 받는 `정액형', 처음에 적게 받다가 1년마다 3%씩 증가하는 `증가형', 처음에 많이 받다가 1년마다 3%씩 감소하도록 수령방식이 설정된 `감소형', 초기 10년간은 많이 받다가 11년째부터는 초기 연금수령액의 70%수준만 받는 `전후후박형', 이렇게 4가지 방식이 있다.
주택연금 수령이 개시되더라도 지급방식, 즉 종신지급방식인지 종신혼합방식인지는 변경이 가능하다. 그러나 지급유형은 한번 설정하면 변경이 불가하므로 신중하게 결정해야 한다.
가입자가 원할 경우 종신방식이 아닌 확정기간방식으로 주택연금을 수령할 수도 있다. 확정기간방식은 가입자가 선택한 일정 기간 동안만 연금을 지급하며, 연금수령금액 자체는 종신형에 비해 많아진다.
[표] 주택연금 지급금액 예시(종신방식)
구분
1억원
2억원
3억원
4억원
5억원
6억원
7억원
8억원
9억원
60세
22.7
45.5
68.2
91.0
113.8
136.5
159.3
182.0
204.8
65세
27.2
54.4
81.6
108.8
136.0
163.2
190.4
217.6
244.8
70세
32.8
65.7
98.6
131.5
164.3
197.2
230.1
263.0
295.8
75세
40.3
80.7
121.0
161.4
201.7
242.1
282.4
317.2
317.2
* 자료 : 주택금융공사(종신방식, 정액형, 2015.2.1 기준. 단위 : 만 원)
[ Q & A ]
담보대출이 있어도 주택연금을 받을 수 있을까?
주택연금을 받을 때 수시인출한도를 설정할 수 있게 해준 가장 큰 이유가 바로 주택담보대출 때문이다. 많은 은퇴자들이 은퇴 시점까지도 주택담보대출을 전액 상환하지 못하고 있다. 이런 사람들은 원칙적으로 주택연금을 받을 수 없다. 그러나 이 수시인출한도를 설정하게 되면 이야기가 달라진다.
일정 금액을 인출하여 주택담보대출을 상환한 후 남는 금액에 대해서 주택연금을 받을 수 있게 되는 것이다. 다만 수시인출한도를 넘는 대출금액은 다른 방법을 통해 미리 상환을 완료해야만 주택연금 가입이 가능하다.
주택연금을 중도에 해지할 수 있을까?
주택연금은 지금까지 지급받은 연금수령액을 상환하기만 하면 가입자가 원할 때 언제든지 중도해지가 가능하다. 별도의 중도상환 수수료도 없다. 다만 가입시 냈던 보증료는 환급되지 않는다.
주택연금에 가입한 이후 주택가격이 많이 상승하게 된다면 아까운 생각이 들 것이다. 이럴 때는 주택연금을 중도 해지한 후 주택을 팔아 시세차익을 누릴 수도 있다. 다만 이런 이유로 중도 해지를 하게 되면 해지일로부터 5년 동안은 동일 주택을 담보로 다시 주택연금에 가입할 수 없다. 만약 재가입 시점의 주택가격 평가액이 직전 가입 시점의 평가액에 주택금융공사가 정한 주택가격 상승률을 적용한 금액보다 낮거나 같은 경우에는 기간에 상관없이 재가입이 가능하다.
주택연금을 받다가 이사를 가거나, 살던 집이 재개발 혹은 재건축 되면 어떻게 될까?
주택연금은 장기 상품이다. 60세에 가입한 후 90세까지 살게 된다면 연금수령기간이 무려 30년에 달한다. 그렇다 보니 해당 기간 동안 이사를 가거나 살던 집이 재개발 혹은 재건축을 하게 될 가능성이 높다.
먼저 이사를 가게 되는 경우에 대해 알아보자. 이 때는 이사한 주택으로 담보주택을 변경하면 된다. 이 때 일반주택간 변경 혹은 노인복지주택간 변경만 허용되며, 서로 다른 유형의 주택간에는 변경이 불가능하다. 연금수령액도 변경될 수 있다. 이사하는 시점에 신규주택 가격이 기존주택 가격보다 낮을 경우에는 연금지급총액(대출잔액)의 일부 또는 전부를 상환해 줘야 한다.
[표] 주택연금 수령 중 이사를 가는 경우의 변경사항
주택가격
대출상환
연금 수령액
초기 보증료
기존주택=신규주택
필요 없음
변동 없음
변동 없음
기존주택
>신규주택
차액>대출잔액
대출잔액 상환
차액에 해당하는 만큼 연금액 감소
변동 없음
차액<대출잔액
차액 상환
변동 없음
변동 없음
기존주택<신규주택
필요 없음
차액에 해당하는 만큼 연금액 증가
추가 납부
* 차액 : 기존주택가격 ? 신규주택가격
재건축 및 재개발의 경우 주택 철거로 인해 담보가 없어지고 거주도 불가능하게 되므로, 주택연금 해지 사유가 된다. 따라서 그 동안 받은 연금액을 상환해야 한다. 다만 재건축·재개발 예정인 집을 처분하고 다른 집을 구입해서 이사하게 된다면 담보주택 변경 절차를 거쳐 계속해서 이용할 수 있다. -
글쓴날 : [15-06-03 01:10]
